美国疫情大爆发对学生公寓市场的冲击和影响有多大?

发布时间:2020-05-08 作者:澳加美联 来源:澳加美联

高等院校以及中小学是最早对新型冠状病毒威胁做出反应的机构之一。 几乎所有的美国高校都取消了教室授课,预计都将采用在线视频授课。 一些学校将上课时间推迟了几周,或直接取消了剩余时间的春季学期。 还有一些学校采取了更激烈的措施,包括完全关闭校园,要求学生和教师腾出校内宿舍和校内公寓(On-campus Dormitory and Apartment,这给一些学生,特别是留学生带来了严重困扰。 然而,私人拥有的、专门建造的学生公寓则是另一回事。

 

  

 

As some colleges and universities close campus, students are left scrambling to make other arrangements. By Anagha Srikanth

 

学生专建公寓是一个仅限于在校学生租住的校外出租公寓社区,为附近学院/大学的学生提供服务。 它们是私有的(不是学院/大学持有),地理位置非常靠近校园。 租赁合约不是捆绑整套单元,而是按卧室独立签订的,且家具配备齐全。 物业位于学院/大学校园附近(通常不到一英里),提供专为大学生设计的学习与生活场所及服务,如自习室、休息室、室友配对和租户生活计划等。 公寓通常有多间卧室,共同分享起居室和厨房,每间卧室都有自己的私人浴室和通往起居室的锁门

 

截止目前我们还没有听到有任何专建学生公寓在新型冠状病毒爆发期间关闭,大多数物业管理者在这一时期迅速采取行动,确保物业安全并安慰焦虑的学生租户。 他们除了立即关闭了公共场所(健身中心、游泳池、休息室等),还定期进行物业深度清洁。 为了替代正常的社交活动和租户生活计划,物业管理人将零食和食品放在公寓租客的家门口,并举办在线健身班和线上活动,以保持租客的活跃参与。 一些物业甚至播放简单的家庭维修视频教程,以尽量减少维修人员进入公寓内部的次数。

 

物业团队成员调整了上岗日程安排,一部分员工周一、周三和周五工作,其他员工周二、周四、周六和周日工作,以帮助减少病毒传播的风险。 物业经理则定期与学生租户保持联系,确认他们的健康和舒适程度。

 

总的来说,较好的透明管理和服务支持是确保学生租户保持幸福和健康的关键。

 

 

疫情引起的不确定性因素

 

1、租金及租约

学生公寓行业最关心的问题是租金拖欠和租约终止。 大多数学生专建公寓的租赁合同都是有家长担保的12个月合约。 由于一些学生在学校关闭后选择返回自家,此刻全国专建学生公寓的平均入住率约为70%。 不同物业的入住率差别很大,这主要取决于课程是取消了几个星期,是取消了整个剩余学期,还是校园已经完全关闭。 无论是继续留在学生公寓还是选择回到家中,学生租户都有义务遵守他们的租赁条款,且物业经理明确要让他们遵守这些条款。 事实上,我们了解到学生租户完全搬出公寓,并终止合约的例子很少,因为物业还可以追责租约付款的担保人。 此外,我们也很少听到有学生租户询问是否可以提前终止租约,这表明他们计划遵守租赁条款。 一般来说,大多数学生不会希望在剩余的学期回家,他们更愿意和同龄人待在校区里。

 

2、租约增长

在很大程度上,专建学生公寓的业主和管理公司认为新型冠状病毒(COVID-19)的影响将限于短期中断。 目前正在进行的2020秋季学年预租计划,4月和5月通常是学生公寓行业最繁忙的租赁月,还没有出现租房的学生争先恐后地为下一学年找地方住的现象。

 

大多数的物业租赁办公室都关闭了,租赁中介只能通过线上视频软件或电话与潜在的租户会面。 我们甚至听说潜在租户通过VR进行物业及户型考察。

 

截至目前,只有少数高校取消了暑期班,还没有学校宣布2020年秋季学期停课。 我们相信,一旦学院/大学开始宣布恢复暑期和/或秋季学期的课程,预租的速度将全面恢复,物业可以很快恢复到满租状态。

 

 

3、积极影响

在这个前所未有的时期,对学生公寓产业也带来了多方面的积极影响。

首先,疫情对专建学生公寓的必要性和相关流程进行了现实测试,结果是惊艳的。 物业管理人员积极迅速地采取行动,不仅加强了社区的安全,而且证明自己是有能力解决问题。

 

其次,大多数高校忽视了疾病控制中心的建议(对美国高等教育管理者有具体的指导方针),进行独立行动,有些采取了非常激进的措施。 有报道称,校内的宿舍和公寓缺乏与学生之间的沟通,导致恐慌情绪蔓延。 此外,一些大学要求学生搬出校内的宿舍和公寓,但就读这些学校的学生和家长并不知道他们是否可以获得租金报销(校内宿舍和公寓的租金通常提前全部支付)。 这使他们产生了强烈的沮丧和失望感,最终可能会鼓励学生寻找那些并没有对学生关闭大门、更能适应租户具体需求的校外专建学生公寓。

 

第三,受到冠状病毒的影响,很多美国人将意识到大学教育的重要性。 我们可以合理地预期一些失去工作的餐厅、酒店和零售业员工将寻求接受高等教育,以在金融服务、医疗保健或商业领域寻求更稳定的职业。

 

 

潜在衰退及对学生公寓业的影响

 

正如大多数经济学家和房地产专家所认同的那样,大学入学率往往是反经济周期的——在失业率上升的时期入学率会上升。 这是因为失业率高、雇主不招人的时候,许多毕业生决定继续读研深造、或者从社会回到学校进修,从而使学生公寓成为一个抗衰退的投资产品。 相反,在就业率较高的情况下,大学入学率往往会下降。 下图由国家教育统计中心(National Center for Education Statistics)编制,反应了这种关系。

 

 

 

近年来,美国经历了历史上最好的经济快速增长周期,失业率降低至从上一次全球经济衰退以来的最低点(3.6%)。 随着经济的繁荣,就业和工资的增加,许多大学毕业生选择进入并留在劳动力市场。 因此,在过去几年中,高校学府的入学率下降并不奇怪。

 

 

也就是说,种种迹象表明新的经济周期正在到来。 新冠病毒的爆发,让全球都表现出了衰退迹象,虽然没有人希望如此,但这往往有利于美国大学招生,从而有利于学生公寓产业的繁荣。 如果美国进入衰退期(甚至出现暂时的下滑),就业水平将有可能会下降,但我们根据历史的趋势可以判断,美国高校的入学人数将可能会增加。

 

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