直击现场③:疫情黑天鹅如何影响全球最大经济体美国?(附论坛视频)

发布时间:2020-05-19 作者:澳加美联 来源:澳加美联

 

大家好,欢迎来到“疫情下的美国经济和投资”论坛活动现场,我是澳加美联王国栋。

 

 

 

今天,我们邀请到美国本土金融专家团队,HC2资本的四位创始合伙人来和我们一起参与此次论坛,他们有平均10年以上的投资管理经验、国际投资者关系经验,管理超过5亿美金以上的债券和股票投资组合,曾在摩根大通、富国银行等各大型金融机构就职。 欢迎四位!

 

美国这个国家,不管你喜欢不喜欢,它都是一个非常重要的存在,它是目前全球在经济、军事、科技等各个领域最强大的国家; 它也是目前通行的国际秩序的制定者和主导者; 今天我们将深入探讨疫情当下美国经济和投资的热点话题,我会向四位专家提问,由他们来给大家分享一下他们的看法。

 

第3个问题

新形势下的投资不同类型的资产风险和机会在哪里?  

 

 

好问题。 我们先讨论一下石油市场中发生了什么

据美国能源信息署EIA称, 新冠病毒已导致能源燃料供需格局发生了重大变化。 特别是原油价格,自2020年初以来已大幅下跌。 这主要是由于新冠疫情造成的经济收缩和石油输出国组织OPEC成员国签定的原油减产协议被暂停后突然增加的原油供应。

 

简而言之: 病毒对石油需求产生了负面影响。

沙特阿拉伯与俄罗斯之间的价格战造成能源市场动荡更加剧了这种负面影响。 尽管能源需求减少,但供应却增加了。 尽管最近达成的协议减少了全球石油产量,但市场仍然供过于求,价格急剧下跌。

 

 

这张图说明了供应(生产)和需求(消费)之间的不平衡。 蓝线是全球对燃料(包括石油)的需求,可以看到它在3月和4月急剧下降,而产量仅略有下降。 EIA预计,随着全球经济复苏,能源需求将增加。

 

结论是世界上的石油供过于求。

这导致了一个新的短期问题,许多公司和国家都在寻求空间来存储自己生产的石油,并在需求恢复的同时继续产出,这就导致油价下跌。

鉴于供需失衡,预计油价下跌是合理的。

 

 

从这张图表可以看出,它确实下降了。

在4月20日,发生了历史性的事件,石油价格(以西德克萨斯中质原油为衡量单位)为负,小于零。 这意味着卖方必须向买方付款才能出售其石油。

第二天,石油价格又回升至正值。 蓝色数字显示了价格的剧烈波动。

 

到底发生了什么? 答案似乎是商品交易员受到挤压。

 

通常在每个月底临近之时,交易员会卖出最近期的石油期货合约,购买下个月的合约。 这称为合同向前滚动。

 

合同到期后,合同的持有人必须提取商品。 所以,4月20日是将5月的合约推延至6月的最后一天。 似乎有些交易员在等待合同的延期,希望价格上涨。 如果他们到4月21日还持有合同,从技术上讲,交易员就面临着不得不输送实物石油的可能性,而他们不会这样做,特别是他们也无处存放那些石油。

 

要知道,那时是石油供过于求。 结果是,这些交易员成了苦恼的卖方.并愿意付钱给买方以承揽他们的合同。 这种负价对石油生产商或炼油厂没有实质的影响。 因为价格在第二天又回升至正值。

 

 

这对美国德州的经济及其房地产市场意味着什么?

重要的是要记住,在疫情之前德州的经济状况非常强劲的。

 

根据《华尔街日报》的报道,自2009年以来,德州的私营部门经济产出超过美国50个州中的48个包括纽约和加州。

 

 

在美国每创造8个新工作,就有1个来自德州。

德州的经济肯定会受到经济放缓的影响, 但是,与其说经济发生根本性变化,不如说是经济暂停。

 

疫情过后,支持德州取得经济成功的结构性因素,如: 低税率、有利于商业的监管环境、低生活成本将依然存在。

 

从房地产角度看,可以合理的预计酒店、零售和办公物业会受到负面影响,但是,我们在德州的投资组合仅包含多户型公寓、学生公寓和养老院等这些物业正在运营、收取租金并为租户和雇员维护安全的环境。

 

总而言之,我们将密切监视我们的投资组合并与我们的运营伙伴合作,以适应当今的情况以便让我们的物业能够继续保持最佳性能。

 

我们相信现在是投资有适当风险调整后回报的项目的时候,这也包括德州的机会。

我们认为,开始考虑这一问题的最佳方法是尝试找出哪些行业将受影响最大并可能遭受失业。

 

最可能的行业是旅游、航空和运输、酒店、饭店、零售和能源。

因此,这些行业对经济占比大的城市、州或地区可能会受到影响。

 

从房地产投资的角度来看,重要的是要记住,房地产是一种独特的资产类别因为房地产的表现非常依赖于当地市场的动向。

 

因此,影响将随着资产类型、市场的不同而不同并且也可能会随着时间而变化。

 

例如: 酒店物业受到了非常不利的影响。 据世邦魏理仕报告,在第1季度美国酒店的平均收入比上一年下降了19%以上。 然而,在夏威夷的瓦胡岛和佛罗里达州的迈阿密这两个主要的旅游市场表现都优于美国其他市场收入同比只下降了约11%。

 

我们希望能够消除一些消息的干扰,让您第一时间看到我们正在监控的投资组合的实际数据,以及在我们的开发商/运营方那里获得的一些见解,他们都是美国最大和最好的。

 

关于多户型公寓,我们每天要跟踪3个多户型公寓资产,其中两个已稳定运营,这意味着它们之前已达到94%的入住率,还有一个刚刚完工并处于租赁阶段。

 

我们的多户住户是每月预先支付租金,5月的租金应在5月5日之前交纳,之后就算迟付,每个月都有一小部分租户迟付租金,原因有很多,有些忘记付,有些不在家,有些确实有经济困难。

 

截至4月底,其中一个稳定资产的未按时付租金的租户为4%,另一个稳定资产的未按时付租金的为3%,也就是说,如果我们预计4月份的租金总额为10万美元,则只有3000至4000美元的租金还没收到。 这种情况与前两个月大致相同,我们预计在接下来的几周内将收到预期房租。

 

我们认为这是一个好信号,表明4月份的租金量没有大幅下降。

有人认为5月将是租金下降的月份,我们将密切监视5月的情况。

 

我们正在招租的资产,平均每周签定2-3个租约,这比正常时期的预期要少,但考虑到疫情的干扰,我们认为这是一个正常趋势。

 

关于学生公寓,我们的投资组合中只有一个已经运营的学生公寓资产

报告说,4月份的租金与过去两个月完全一致,这是一个很好的信号。

 

此外,我们最近了解了美国最大的学生公寓开发商的投资组合情况

这个公司在全国拥有和管理数千张床位的学生公寓,他们投资组合中的数据与我们的资产数字一致。

 

截至4月底,大约3%至4%的租金未按时交纳。 这是正常现象,与前几个月的记录一致。 我们将继续密切关注入学人数。

 

历来,当就业市场受到冲击时,入学人数都会增加,这对学生公寓有利

 

 

在图中可以看到,在2001-2002年的互联网泡沫,和2008-2009年严重的金融危机中,入学率都上升了,这证明了学生公寓是低迷市场中的防御性资产类别。

很容易理解为什么人们在经济衰退期重返学校,具有大学学历的人通常比没有大学学历的人更少失业。

 

 

这是圣路易斯美联储的图表,显示了从1992年1月至2020年3月按教育水平划分的失业率。 在先前的经济衰退期间未上大学或高中未毕业的人的失业率,大大高于拥有本科学历或以上学历的人,3月份的数据表明这种趋势再次发生。

 

对于高中没毕业的人来说,3月的失业率从过去12个月平均5.4%急剧上升至8%。 对于高中毕业没上大学的人,这一比例也急剧上升,从过去12个月平均3.7%上升到4.4%。

 

对于拥有本科或更高学历的人,失业率从过去12个月平均2%仅上升至2.4%。

再次,我们预计5月的租金会有一些下降,我们将继续进行密切监视。

 

现在说说养老院,我们没有看到租金交纳速度放缓,养老院物业的租用率保持不变,这意味着没有租户搬离,而是继续支付租金。

 

这是有道理的。 在现在这样的不稳定期,任何人等到最后才做的就是搬家。

我们预计入住率会有轻微下降,是因为我们物业的入住协议非常严格

通常,潜在租户从医院搬到我们的物业是正常业务。

但是现在,这种租户被认为具有较高的风险,需要经过全面检测之后,才能被接受。

 

到目前为止,我们的投资组合的表现比我们预期的还要好我们希望能表现得很好。

 

我们预计未来几个月表现会有所下降,并将做出适当的反应。

信贷市场动荡不安,如果卖方不是必需出售资产,他们会暂停交易

建设项目发生延误,因为市政规划、检查审批等方面跟不上

我们预计我们的一些新建项目会有延误,我们会做相应地调整。

 

 

 

为了做出投资决定,我们试图避免陷入短期波动中。 而将重点放在我们擅长的资产上: 多户型公寓、养老院和学生公寓以及每种住房的长期需求前景。

 

我们认为,新冠疫情后美国住房需求将不会发生根本变化。

 

大学将重新开放,孩子们将重返学校,人们将继续租房,婴儿潮一代的老龄化将继续推动对养老院需求的增长。

 

短期内新供应量可能会减少,这将使三种资产类型都受益。

 

从投资的角度来看,我们对今天看到的投资机会一如既往的兴奋。

我们仍然认为,在美国投资对的多户型公寓、养老院和学生公寓

会带来高质量的风险/回报。

 

我们认为,未来几年我们将看到的机遇将比2000年初的任何机会都要好。

 

 

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咨询专线: 400-111-9981

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