土耳其伊斯坦布尔房地产投资分析

发布时间:2020-06-20 作者:澳加美联 来源:澳加美联

横跨欧亚大陆,这已经是形容土耳其的陈词滥调了。 加上“一带一路”核心国家,土耳其极具优势的战略地位吸引了大量来自世界各国的投资,四面八方的不同国家的投资人都在土耳其寻找相互投资的伙伴关系。 非洲大陆、俄罗斯、欧盟,中国甚至是美国,都与土耳其有着不可切割的密切联系。 

伴随着GDP的增长,土耳其城市基础设施的不断改善。 一项项大规模的工程,如雨后春笋般,拔地而起。 一条条高速公路的新建,让土耳其人生活的更快捷,更方便,国内外企业也因此受益。 那么,作为土耳其第一大城市的伊斯坦布尔具有的投资价值有哪些,小编通过近年来的一些历史数据简单分析下其投资价值:

 

1  近年房产投资要点汇总

伊斯坦布尔房价过往10年保持每年9.1%的符合增长率,累计房价涨幅达到200%;

 

过往10年土耳其里拉相对美元贬值近 70%,其中18年暴跌39%,这给海外投资者低价买入土耳其房产提供了机会;

 

土耳其新一代年轻且受过教育的劳动力主要集中在伊斯坦布尔,且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔,确保对高品质住宿的持续需求;

 

土耳其计划在2023年之前将伊斯坦布尔打造成为全球金融中心,大量外国投资公司、全球集团公司及银行等金融机构陆续在此开设分部;

 

土耳其政府于2012年推出20年的城市重建计划,拆迁约700万幢楼宇重建抗震建筑物,并不断加大基础设施的投入;

 

伊斯坦布尔第三机场第一期已经开放,未来十年内有望容纳2亿旅客,成为提高周边房价的推动力;

 

2018 年 11 月,世界城市排名发布,伊斯坦布尔进入世界一线城市行列,其一流的便利设施、娱乐设施、学校和医疗保健设施可以与世界上最现代化、最受欢迎的城市相媲美;

 

2  整体经济发展

2.1 宏观指标分析

过往十年土耳其GDP 平均增速为5.2%(欧美发达国家维持在1%-2%,中国印度维持在6%-7%)。

 

2.2 人口增长及结构

据统计,土耳其人口数为8400万,土耳其的人口增长保持每年1.5%的增长率:

土耳其历年人口趋势图

土耳其人口结构十分年轻,全国一半的人口在30岁以下,是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。

 

伊斯坦布尔人口为1500 万,占全国人口的18.75%,且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔,其中大部分都是来工作的年轻专业人士,其对房产品质有着较高的要求。

 

每年到土耳其旅游的人数逐年增加,18年到达历史顶峰的1350万人次,将会为土耳其的租房市场带来巨大需求。

伊斯坦布尔历年旅游人数

 

2.3 伊斯坦布尔城市核心价值

伊斯坦布尔是土耳其经济生活的中心,地处国际陆上和海上贸易路线的交界位置。

 

伊斯坦布尔工业布局多元化,主要以生产橄榄油,烟草,运输车辆,和电子产品为主,国民生产总值占全国的 21.2%。

 

伊斯坦布尔是土耳其最大的海港和工业中心,该市拥有土耳其55%的贸易额,贡献土耳其40%的税收。

 

2018年11月,世界城市排名发布,伊斯坦布尔进入世界一线城市行列,政府未来规划打造成为全球金融中心。

 

3. 房产市场数据分析

3.1 房产销量分布

全国房产销量排名第一位的是伊斯坦布尔,2018年销售房产23.4万套,销量紧随其后的两个城市为安卡尔和伊兹密尔。

 

土耳其历年房产销售量

4.2 海外房产销售

TURK STAT(土耳其统计局)公布的结果显示,2018年土耳其海外购房者数量为39663 套,同比2017 年增长78%,占比全部销量的2.89%。 其中伊斯坦布尔海外购房者数量为14270套,同比2017年增长74%。

 

全国海外房产销售40%来自中东国籍,来自俄罗斯、德国、英国和中国的国民也是土耳其购买房产的十大外国人之一。

土耳其历年房产海外销售量

 

4.3 历年房价走势

土耳其历年房价走势图

 

 

伊斯坦布尔房产价格以2010年为100 基点, 2018 年底的房产价格指数高于300,房产8年内的房价涨幅高于200%,年化复合增长率为9.1%。

 

土耳其房产历年建造成本走势

 

由于建造过程中的原材料价格因里拉贬值而上涨,2018年土耳其建造成本指数为182.57,相比2017年增长32%,相比2011年增长240%,与8年间的房价涨幅相似。

 

过去十年,土耳其里拉/人民币汇率从2010年的4.5下降到2020年的 1.15,里拉对人民币暴跌70%。

 

4.4 伊斯坦布尔房产租金收益

伊斯坦布尔酒店(与住宅出租对比)入住情况

2018年,伊斯坦布尔酒店平均入住率上升至 71.5%,同比2017年上涨 13%,酒店平均房价为344里拉,同比2017年上涨25%(不考虑外汇波动因素)。

 

作为国际大都市,金融中心,以及旅游都市,伊斯坦布尔拥有巨大人流量,酒店拥有良好的需求和发展空间; 旅游业的复苏对酒店入住率产生了积极影响。 2018年前10个月,伊斯坦布尔五星级酒店以及中高档酒店的入住率较2017年同期增长14%。

 

通过以上数据分析,我们不难发现,在2018年新的移民法案颁布以后,土耳其房产市场异常火爆,2023年土耳其的百年大计计划实施,加上日益成熟的基建设施和外商投资的增加,其房地产市场的发展必定是一股不容小觑的力量。 而伊斯坦布尔是土耳其最具投资价值的城市,凭借位置优势,便利的交通条件,众多的人口,发达的旅游业,强劲的金融商业发展,伊斯坦布尔的房地产呈现巨大投资潜力,酒店及居住类房产均有优良投资回报,稳中有升,是安全稳健的投资标的。

 

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